Jaki jest podatek od wynajmu mieszkania?

Podatek od wynajmu prywatnego mieszkania w 2022 r.

Wynajem mieszkania, czyli przekazanie go do użytku najemcy, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Do końca 2021 r. właściciel lokalu prywatnego miał do wyboru dwie formy: podatkowanie na zasadach ogólnych (według skali podatkowej 17% lub 32%) lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% i 12%).

W 2022 r. weszły w życie przepisy Polskiego Ładu, które zlikwidowały możliwość rozliczania najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Jak wyjaśniono na stronie https://przyjazne-deklaracje.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2022/, zaletą tej zmiany jest niższa stawka podatku. Wadą – brak możliwości odliczenia kosztów oraz zastosowania kwoty wolnej od podatku.

Co istotne, osoby rozliczające dochody z najmu na zasadach ogólnych mogą pozostać przy tej formie opodatkowania do końca 2022 r. Natomiast osoby korzystające z ryczałtu – już nie. Dla nich jedyną opcją jest pozostanie przy dotychczas stosowanej formie opodatkowania.

Zmiany od 2023 r.

Od 2023 r. przepisy wymuszą na wszystkich podatnikach opodatkowanie wynajmu prywatnego mieszkań w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Pierwsza stawka ryczałtu – 8,5% – obowiązuje dla przychodów z najmu wynoszących do 100 tys. zł rocznie. Druga – 12% – dla przychodów wyższych.

Co istotne, podatnik będzie mógł sam zadecydować, czy rozlicza przychody z najmu jako osoba prywatna, czy jako przedsiębiorca. Tak wskazuje wyrok uchwały NSA z 24 maja 2021 r. Przychody zostaną zaliczone do osiągniętych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jeśli zostaną przez osobę fizyczną wprowadzone do majątku firmowego.

Podatek od wynajmu – jaki zapłacą firmy?

Przychód z wynajmu mieszkania rozlicza się inaczej, jeśli osiągamy go w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zarówno w 2022 r., jaki i od 2023 r. przedsiębiorca ma do wyboru trzy formy opodatkowania:

• Na zasadach ogólnych 17% i 32%
• Podatkiem liniowym 19%
• Ryczałtem ewidencjonowanym 8,5% i 12,5%

W niektórych przypadkach urząd skarbowy może uznać, że najem zgłoszony jako prywatny nosi cechy najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Dotyczy to np. udostępniania lokali na krótki czas. Aby zachować jasność w tym zakresie, można wystąpić do organu podatkowego o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zwróć uwagę na umowę

Jak wcześniej wspomniano, przy opodatkowaniu ryczałtem nie bierze się pod uwagę kosztów uzyskania przychodów. Przy ustaleniu kwoty podatku do zapłaty uwzględnia się wyłącznie pełną kwotę przychodów z najmu, bez m.in. opłat eksploatacyjnych. Aby uniknąć niepotrzebnego zawyżenia podatków, należy już na etapie umowy z lokatorem rozróżnić kwotę czynszu oraz kwoty takich opłat.

Rozliczanie przychodów z najmu ryczałtem to dla osoby prywatnej proste rozwiązanie, już wcześniej chętnie wybierane ze względu na niższą stawkę. Nie wymaga prowadzenia ewidencji przychodów oraz zbierania dokumentacji dotyczącej kosztów.