Co to jest refinansowanie kredytu i na czym polega?

Celem refinansowania jest uzyskanie niższego oprocentowania, które przełoży się na mniejsze koszty całkowite kredytu. W przeciwieństwie do nadpłacania, które wymaga dodatkowych środków finansowych, refinansowanie pozwala na skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu tej samej wysokości raty, bez angażowania dodatkowych pieniędzy.

Ważnym elementem refinansowania jest przeniesienie zadłużenia z banku oferującego mniej korzystne warunki do takiego, który proponuje niższe oprocentowanie. Dzięki temu możemy zachować taką samą ratę miesięczną jak dotychczas, ale większa jej część będzie spłacać kapitał, a nie odsetki, co w efekcie skróci okres kredytowania.

Kiedy warto rozważyć refinansowanie kredytu zamiast nadpłacania?

Refinansowanie kredytu warto rozważyć szczególnie w kilku sytuacjach:

Gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych znacząco spadło w porównaniu do momentu, kiedy braliśmy kredyt (jak ma to miejsce np. w przypadku kredytów z lat 2022-2023)
Gdy wartość naszej nieruchomości wzrosła od momentu zakupu, co daje nam dodatkowy wkład własny i możliwość uzyskania lepszych warunków
Gdy mamy kredyt ze zmiennym oprocentowaniem i chcemy przejść na korzystniejsze oprocentowanie stałe lub braliśmy kredyt z niskim wkładem własnym i automatycznie otrzymaliśmy wyższą marżę

W przeciwieństwie do nadpłacania, które wymaga posiadania dodatkowych środków, refinansowanie pozwala osiągnąć podobne efekty bez angażowania nowych pieniędzy. Nadpłacanie sprawdza się lepiej, gdy mamy zgromadzone oszczędności, natomiast refinansowanie jest strategią pozwalającą zoptymalizować istniejące zobowiązanie bez dodatkowych środków.

Jak działa skrócenie okresu kredytowania bez dodatkowych wpłat?

Mechanizm skracania okresu kredytowania przy refinansowaniu opiera się na uzyskaniu niższego oprocentowania przy zachowaniu tej samej wysokości raty. Zamiast obniżać ratę, możemy zdecydować się na utrzymanie jej na dotychczasowym poziomie, dzięki czemu szybciej spłacimy kapitał kredytu.

Przykładowo, jeśli przy oprocentowaniu 7,7% płacimy ratę 4400 zł miesięcznie przy pozostałym okresie kredytowania 286 miesięcy, to po refinansowaniu do oprocentowania 6,8% możemy:

Obniżyć ratę do około 4090 zł i zachować ten sam okres kredytowania, oszczędzając na odsetkach około 90 000 zł
Zachować ratę na poziomie 4400 zł i skrócić okres kredytowania o 44 miesiące (prawie 4 lata), oszczędzając na odsetkach prawie 200 000 zł

To drugi wariant przynosi znacznie większe korzyści finansowe i jest rekomendowanym rozwiązaniem dla osób, które chcą szybciej pozbyć się kredytu.

Zmiana oprocentowania jako klucz do krótszego okresu kredytowania

Obniżenie oprocentowania kredytu nawet o mniej niż 1 punkt procentowy może przynieść znaczące korzyści w dłuższej perspektywie. W przykładzie kredytu na 576 000 zł z oprocentowaniem 7,7%, obniżenie do 6,8% (czyli o 0,9 punktu procentowego) pozwala na:

Skrócenie okresu kredytowania o prawie 4 lata
Oszczędność na odsetkach rzędu 193 000 zł

Co ciekawe, im wyższe oprocentowanie kredytu, tym większa potencjalna oszczędność z jego refinansowania. Na każde 100 tysięcy złotych pożyczonego kredytu, przy różnicy marży 0,1%, można zaoszczędzić od 1670 zł do ponad 2000 zł, w zależności od wysokości oprocentowania.

Warto również pamiętać, że zmiana proporcji kapitału i odsetek w racie na naszą korzyść to dodatkowa zaleta refinansowania – więcej pieniędzy idzie na faktyczną spłatę kredytu, a mniej na odsetki.

Refinansowanie do innego banku – jak wybrać najlepszą ofertę?

Wybierając bank do refinansowania kredytu, warto zwrócić uwagę na kilka ważnych elementów:

Wysokość marży i całkowite oprocentowanie – im niższe, tym lepiej dla nas, przy czym obecnie oprocentowania stałe (około 6,85%) są znacząco niższe niż zmienne (około 8%)
Koszty dodatkowe – prowizje za udzielenie kredytu, ubezpieczenia, opłaty za wcześniejszą spłatę
Warunki cenowe przy różnych poziomach LTV (loan to value – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości)

Aby znaleźć najlepszą ofertę refinansowania, warto korzystać z aktualnych rankingów kredytów hipotecznych lub skonsultować się z ekspertem kredytowym. Dobrym źródłem informacji są również kalkulatory kredytowe, które pozwalają na porównanie różnych ofert i wyliczenie potencjalnych oszczędności.

Warto wiedzieć, że wartość nieruchomości ma arcyważne znaczenie przy refinansowaniu. Jeśli od momentu wzięcia kredytu wartość naszego mieszkania lub domu wzrosła, możemy uzyskać lepszy stosunek LTV, co przełoży się na korzystniejszą marżę. Dlatego przed refinansowaniem warto zrobić wycenę nieruchomości przez niezależnego rzeczoznawcę.

Czy refinansowanie z oprocentowaniem stałym się opłaca?

Obecnie na polskim rynku widoczna jest duża różnica między oprocentowaniem zmiennym a stałym. Kredyty ze stałym oprocentowaniem (około 6,85%) są znacząco tańsze niż te ze zmiennym (około 8%), co sprawia, że refinansowanie ze zmiennego na stałe jest szczególnie opłacalne.

Refinansowanie na stałe oprocentowanie ma jednak swoje specyficzne uwarunkowania:

Oprocentowanie stałe obowiązuje zazwyczaj przez okres 5 lat, po czym przechodzi na zmienne
Jeśli w trakcie okresu stałego oprocentowania stopy procentowe spadną, nie skorzystamy automatycznie z niższych rat
W przypadku znaczących obniżek stóp procentowych w przyszłości, możemy ponownie refinansować kredyt (o ile będziemy mieli zdolność kredytową)

Dla większości kredytobiorców, szczególnie tych z kredytami zaciągniętymi w latach 2022-2023, przejście na stałe oprocentowanie jest obecnie bardzo korzystnym rozwiązaniem, które pozwala na znaczne oszczędności.

Koszty refinansowania kredytu – czy warto je ponieść?

Refinansowanie kredytu wiąże się z pewnymi kosztami, które trzeba uwzględnić w kalkulacji opłacalności:

Wycena nieruchomości – około 500 zł za mieszkanie, 1500 zł za dom • Prowizja za udzielenie nowego kredytu i opłata za wcześniejszą spłatę starego – obecnie wiele banków oferuje kredyty bez prowizji, a opłaty za wcześniejszą spłatę można często uniknąć • Koszty ubezpieczeń – niektóre banki wymagają dodatkowych ubezpieczeń, które mogą znacząco wpłynąć na opłacalność całej operacji

Kluczowe pytanie brzmi: kiedy te koszty się zwracają? W większości przypadków przy znaczącej różnicy oprocentowania (np. 0,9 punktu procentowego), koszty refinansowania zwracają się już w pierwszym roku lub nawet w pierwszych miesiącach. Warto jednak zawsze dokładnie przeanalizować konkretną ofertę i sprawdzić, po jakim czasie osiągniemy tzw. break-even point.

W niektórych przypadkach, szczególnie gdy mamy do czynienia z dodatkowymi kosztami takimi jak prowizja czy drogie ubezpieczenie, zwrot z refinansowania może nastąpić dopiero po kilku latach. Dlatego warto dokładnie policzyć całkowite koszty i korzyści, uwzględniając nie tylko różnicę w odsetkach, ale także wszystkie koszty dodatkowe.

Przykłady skutecznego refinansowania kredytu

Przyjrzyjmy się trzem konkretnym przypadkom refinansowania kredytów hipotecznych, które ilustrują potencjalne korzyści:

Przypadek 1: Duży kredyt z 2023 roku

Kwota pozostająca do spłaty: 576 300 zł
Obecne oprocentowanie: 7,7%
Nowe oprocentowanie po refinansowaniu: 6,8%
Efekt: skrócenie okresu kredytowania o 44 miesiące (prawie 4 lata) i oszczędność na odsetkach około 193 000 zł

Przypadek 2: Średni kredyt z 2017 roku

Kwota pozostająca do spłaty: 512 000 zł
Obecne oprocentowanie: 7,75%
Nowe oprocentowanie po refinansowaniu: 6,85%
Efekt: skrócenie okresu kredytowania o 19 miesięcy (1,5 roku) i oszczędność na odsetkach około 90 000 zł

Przypadek 3: Mniejszy kredyt

Kwota pozostająca do spłaty: 228 000 zł
Obecne oprocentowanie: 7,95%
Nowe oprocentowanie po refinansowaniu: 6,85%
Efekt: skrócenie okresu kredytowania o 47 miesięcy (prawie 4 lata) i oszczędność na odsetkach około 85 000 zł

Co ciekawe, nawet w przypadku mniejszych kredytów potencjalne oszczędności są znaczące. Przy kredycie na 228 000 zł można zaoszczędzić 85 000 zł na odsetkach, co stanowi prawie 40% kwoty pozostającej do spłaty.

Najczęstsze błędy przy refinansowaniu kredytu i jak ich unikać

Refinansując kredyt hipoteczny, warto unikać kilku typowych pułapek:

Koncentrowanie się tylko na racie zamiast na całkowitych kosztach – obniżka raty o 150 zł miesięcznie może wydawać się niewielka, ale w perspektywie całego kredytu może to być oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych
Nieuwzględnianie dodatkowych kosztów i konsekwencji – prowizji, ubezpieczeń, opłat za wcześniejszą spłatę oraz nieprzemyślane przejście na oprocentowanie stałe bez analizy prognoz stóp procentowych
Błędy techniczne przy finalizacji – szczególnie przy podawaniu numeru rachunku do całkowitej spłaty kredytu, który często różni się od rachunku do spłaty bieżącej raty

Aby uniknąć tych błędów, warto skorzystać z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego, który przeprowadzi dokładną analizę opłacalności i pomoże w całym procesie refinansowania, od wyboru najlepszej oferty po dopełnienie wszystkich formalności.

Czy refinansowanie kredytu hipotecznego zawsze się opłaca?

Decyzja o refinansowaniu kredytu hipotecznego powinna być poprzedzona szczegółową analizą, gdyż nie w każdej sytuacji jest to rozwiązanie korzystne. Istnieją przypadki, w których refinansowanie może generować większe koszty niż oszczędności, co należy wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji.

Po pierwsze, refinansowanie może okazać się nieopłacalne, gdy różnica w oprocentowaniu między obecnym a nowym kredytem jest niewielka – zazwyczaj poniżej 0,3-0,4 punktu procentowego. W takich przypadkach oszczędności na odsetkach mogą być zbyt małe, aby uzasadnić poniesienie kosztów związanych z przeniesieniem zobowiązania. Podobnie, gdy do zakończenia spłaty kredytu pozostaje niewiele lat, potencjalne oszczędności mogą być niewspółmierne do kosztów refinansowania.

Kolejnym istotnym aspektem jest stabilność sytuacji finansowej kredytobiorcy. Osoby, które przewidują pogorszenie swojej zdolności kredytowej w przyszłości, powinny zachować ostrożność przed zobowiązaniem się do refinansowania na stałe oprocentowanie na okres pięciu lat. Może to bowiem ograniczyć ich elastyczność finansową w przypadku trudności ekonomicznych.

Dodatkowo refinansowanie może być niekorzystne, jeśli nowy bank oferuje kredyt obciążony wysoką prowizją lub obowiązkowym, kosztownym ubezpieczeniem. W takich sytuacjach warto przeanalizować całkowity koszt kredytu po refinansowaniu, uwzględniając wszelkie dodatkowe opłaty, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczną wysokość zobowiązania.

Aby ocenić realne korzyści wynikające z refinansowania, zaleca się skorzystanie z kalkulatora refinansowania, który pozwoli porównać całkowity koszt obecnego kredytu z nową ofertą. Uwzględnienie wszystkich opłat i warunków finansowych umożliwi podjęcie świadomej decyzji, dostosowanej do indywidualnej sytuacji kredytobiorcy.

Jak skutecznie skrócić okres kredytowania bez nadpłacania?

Refinansowanie kredytu hipotecznego to skuteczna strategia pozwalająca na skrócenie okresu kredytowania bez konieczności angażowania dodatkowych środków finansowych. Kluczem do sukcesu jest uzyskanie niższego oprocentowania przy zachowaniu tej samej wysokości raty miesięcznej.

Aby maksymalnie skorzystać z refinansowania:

Monitoruj rynek i przygotuj nieruchomość do wyceny – śledź regularnie rankingi kredytów hipotecznych, zapisz się na alerty refinansowe oraz przeprowadź wycenę nieruchomości przez niezależnego rzeczoznawcę, co może zapewnić ci lepsze warunki kredytowe
Porównuj oferty i wybierz odpowiednią strategię spłaty – analizuj nie tylko marże, ale także wszystkie koszty dodatkowe oraz wybierz opcję zachowania tej samej raty zamiast jej obniżenia, co pozwoli na maksymalne skrócenie okresu kredytowania
Rozważ oprocentowanie stałe i skorzystaj z pomocy eksperta – obecnie oprocentowanie stałe jest znacząco niższe niż zmienne, a ekspert kredytowy pomoże ci przejść przez cały proces i uniknąć kosztownych błędów

Pamiętaj, że nawet niewielka różnica w oprocentowaniu (rzędu 0,9-1,1 punktu procentowego) może przynieść oszczędności rzędu kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych w całym okresie kredytowania i skrócić czas spłaty kredytu o kilka lat. To zdecydowanie rozwiązanie, które warto rozważyć, szczególnie jeśli twój kredyt ma relatywnie wysokie oprocentowanie.

Dotacje NFOŚiGW, WFOŚiGW (1)

Gminni operatorzy wkraczają do programu Czyste Powietrze