Dom na działce rolnej – w którym miejscu go postawić?

Kto może kupić działkę rolną?

Działkę rolną można kupić również nie będąc rolnikiem. Takim osobom z pewnością pomoże adwokat, który dokładnie wytłumaczy zasady nabywana takich gruntów. Określa je ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabywca działki rolnej nie musi być rolnikiem, jeśli kupuje działkę mniejszą niż 1 ha. Nabycie działki rolnej o powierzchni równej 1 ha lub większej wymaga uzyskania wcześniejszej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Przy zakupie działki rolnej poniżej 30 arów transakcja następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Natomiast nabycie działki od 30 arów do 99,9999 arów, ze względu na prawo pierwokupu działki przez KOWR, odbywa się dwuetapowo. Najpierw zawiera się umowę warunkowej sprzedaży, a następnie, gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu – zawiera się właściwą umowę już w formie aktu notarialnego.

Bez prawa pierwokupu można kupić działkę rolną od 30 do 50 arów, jeżeli zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 roku. Jak widać zasady dotyczące zakupu działki rolnej są dość skomplikowane, dlatego planując taką transakcję zdecydowanie przyda się dobry adwokat, zwłaszcza, że od zakupu działki rolnej do postawienia na niej domu jest długa droga pełna formalności.

Odległość budynku od granicy działki

Minimalna odległość budynku od granicy działki określają przepisy znajdujące się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z powyższymi przepisami odległość budynku od granicy działki musi wynosić:

• 4 m – w przypadku nieruchomości zwróconej ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 3 m – w przypadku nieruchomości zwróconej ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Za granicę działki uznaje się granicę działki budowlanej, na której znajduje się budynek.

Czy można budować bliżej granicy?

Prawo przewiduje wyjątki od zasad zawartych w przepisach. Jeden z nich dotyczy możliwości budowy nieruchomości w odległości od granicy wynoszącej 1,5 m. Jeżeli budynek jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez drzwi i okien, a możliwość takiego usytuowania dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to nie trzeba uzyskiwać zgody na odstępstwo. Jeżeli jednak chcemy wybudować dom zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami i drzwiami to zgodę taką należy zdobyć.

Czy można wybudować budynek w granicy działki?

Istnieją sytuacje, w których budynek można postawić nawet na granicy działki. Kiedy? Może to nastąpić przy spełnieniu warunków takich jak w przypadku lokalizacji budynku w odległości 1,5 m od granicy, czyli:

• budynek jest zwrócony do granicy ścianą bez okien i drzwi,
• plan miejscowy dopuszcza taką lokalizację budynku.

Oprócz tego, prawo dopuszcza możliwość wybudowania domu na granicy działki, gdy będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odległość domu od drogi

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, odległość domu od działki drogowej może być dowolna. Rozporządzenie nie definiuje jednak pojęcia działki drogowej, dlatego mogą powstawać liczne wątpliwości interpretacyjne. Ważnym wyjątkiem od zapisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury są zapisy znajdujące się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Często zawierają one regulacje określające odległość budynków od dróg, w tym poprzez wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy. Oprócz tego, osobę stawiającą dom obowiązuje ustawa o drogach publicznych, która zawiera wskazania co do wymaganej odległości obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni.